Quem já tem imóvel próprio e quer continuar investindo no mercado imobiliário vem se deparando com uma maior oferta de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Se o preço real dos imóveis acumula queda de 3,17% nos últimos 12 meses, de acordo com o índice FipeZap, situação oposta ocorre com os FII. Em junho, o Índice de Fundo de Investimentos Imobiliários (Ifix), listado na B3, a bolsa de valores de São Paulo, apresentou alta acumulada de 27% em um ano, melhor desempenho registrado entre todas as aplicações financeiras no período.

“Investir em FII é uma maneira de participar do mercado imobiliário, mas com maior liquidez e podendo aplicar uma quantia menor de capital do que se fosse comprar um imóvel”, afirma o sócio-diretor da Easynvest, Marcio Cardoso. Segundo ele, é um instrumento bom, mas que não exime o investidor de bater perna. “É preciso conhecer os empreendimentos, fazer visita aos locais, conversar com corretores e moradores da região, pensar na valorização futura daquele imóvel”, afirma.

De acordo com dados do site da B3, o número de investidores em FII aumentou 7,12% de abril de 2016 a maio de 2017, somando 95,110 mil. O patrimônio líquido dos fundos listados na bolsa também teve aumento expressivo, de 18,17% no mesmo período, atingindo o valor de R$ 32,51 bilhões.

O consultor Gabriel Pinheiro Nascimento, da M.Nigro Investimentos, explica que os FII têm características diferentes, podendo reunir ativos de origens variadas. Por exemplo, um “fundo de tijolo” deve possuir ativos físicos, como centros comerciais, galpões de logística, universidades, hospitais, entre outros. Há também os “fundos de papel”, que reúnem títulos do mercado financeiro relativos ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs. Há ainda os “fundos de fundos”, que investem em outros fundos imobiliários. “Todos têm riscos e dinâmicas diferentes. É importante o investidor diversificar o capital entre eles e conhecer bem os ativos que cada um contém.”

Ao mesmo tempo, a queda dos preços dos imóveis provocada pela crise econômica abre oportunidades para investimento em ativos físicos, como casas, apartamentos, terrenos ou salas comerciais. O CEO do Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, entende que assim como na crise nos Estados Unidos em 2008 e em Portugal, em 2011, quem tiver condições de investir, fará um bom negócio, por comprar na baixa e apostar numa recuperação do valor de mercado. “Mas é importante ter paciência. Não é hora de fazer investimentos pensando no curto prazo.”

Uma das vantagens do FII em relação aos imóveis é ter liquidez no investimento, mas Pinheiro alerta que nem todos os fundos têm essa característica. “É muito importante o investidor verificar se aquele fundo em que ele está investindo possui liquidez. Há muitos FIIs no mercado e poucos deles têm grande volume de negociação.”

Além da facilidade de poder comprar e vender as cotas no mercado secundário, outra característica importante dos FII é que eles não têm incidência de Imposto de Renda sobre o valor do rendimento. O lucro das cotas vendidas é taxado, na alíquota de 20%. Usualmente são cobradas taxas de administração, que giram em torno de 1% e podem chegar a 1,5% do patrimônio líquido do fundo e, em alguns casos, há cobrança de uma taxa de performance, estipulada previamente. Ela é calculada com base comparativa sobre algum outro índice e normalmente cobra-se 20% sobre sua variação positiva.

Apesar da performance de sucesso dos FII nos últimos meses, Cardoso acredita que, ainda que estejam com perspectivas de queda, as taxas de juro básico no Brasil ainda são muito elevadas, mantendo os fundos de renda fixa atrelados à Selic muito atrativos, por oferecerem risco menor. Pinheiro, por sua vez, frisa que, apesar de apresentarem volatilidade menor do que as ações, os FIIs ainda são investimentos de renda variável e, portanto, exigem cautela dos investidores.