Como comprar um imóvel

Prepare-se: a compra de um imóvel é, provavelmente, a maior dívida que você terá de assumir em sua vida. Em tempos de juros altos e desemprego à solta, ficou mais difícil bater o martelo. A boa notícia é que a paradeira do mercado está favorecendo a negociação e os descontos. Veja a seguir os cuidados na hora de escolher um imóvel e feliz casa própria!

• Aprovar uma carteira de crédito com uma instituição financeira. Assim, é possível saber que valor de imóvel cabe no bolso e começar a pesquisa.

• Descubra a sua necessidade. O tamanho da família e os planos para o futuro vão determinar a quantidade de quartos e a metragem do imóvel.

• Não tenha pressa ao escolher o imóvel. Faça visitas em horários diferentes para sentir o clima do bairro e consulte a vizinhança para descobrir detalhes sobre a segurança, por exemplo.

• Leve em conta também o potencial de valorização do imóvel e a facilidade de revendê-lo.

• Pesquise o passado da incorporadora, construtora ou vendedora. Uma consulta rápida aos Procons ou sites como o Reclame Aqui ou à plataforma Consumidor do governo pode evitar dor de cabeça.

• Depois de ter o crédito pré-aprovado e da escolha do imóvel é hora de checar a documentação. É recomendável procurar um especialista para analisar toda a papelada. Veja mais em documentos.

Formas de compra

Entenda sua parcela

A prestação de um imóvel é composta por:

Parcela de amortização da dívida

Parcela de amortização dos juros

Atualização monetária sobre o saldo devedor

Seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DIF)

Taxa administrativa

Importante: Os bancos permitem que o comprador comprometa de 25% a 30% da renda com o financiamento. Outras dívidas já existentes são abatidas desse porcentual.

Demais gastos

Despesas para compra do imóvel: Além do valor de entrada, o consumidor precisa reservar até 5% do valor do imóvel para despesas com impostos e registro

ITBI: No SFH, pode chegar a cerca de 2,5%, pois é um cálculo de vários fatores. No SFI é 3% do valor do imóvel. Ambos para imóveis da cidade de São Paulo, com 10 dias de prazo para pagamento após a emissão do contrato

Registro: Em torno de 1,5% do valor do imóvel. Para imóveis da cidade de São Paulo até R$ 950.000,00 e a 1ª aquisição do comprador há um abatimento de 50% das custas cartorárias referentes as custas do financiamento. Em média, o registro acontece em 15 dias úteis

Despesas Bancárias: Em geral, no SFI ou SFH cerca de R$ 4 mil, de acordo com a instituição, se for comercial se soma o IOF e se tiver recursos do FGTS (Minha Casa Minha Vida, Carta Fundo ou Pro Cotista) é 1,5% do valor financiado

Simulador

*Taxa utilizada é a média dos contratos assinados na plataforma Melhortaxa.

Documentos

O vendedor deve fornecer alguns documentos para garantir uma compra segura. Lembre-se sempre de consultar um especialista ou advogado. Cada compra tem as suas características e outros documentos podem ser necessários.

Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal;

Certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho;

Certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;

Certidão de matrícula e de ônus e ações do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado;

Certidão negativa de débitos junto ao Município (principalmente IPTU), obtida junto à Secretaria Municipal de Tributação;

Declaração de inexistência de débitos condominiais expedida pelo síndico do prédio;

Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.

Para quem vai financiar, também é essencial o “Habite-se”, que comprova a regularidade da construção

Comparar só o valor da parcela de um financiamento com o custo mensal do aluguel não é a melhor maneira de decidir entre sair ou não da locação.

Distrato:
É a devolução do imóvel comprado na planta. Ao adquirir uma unidade nessa modalidade, o consumidor precisa dar um valor de entrada e negociar um pagamento mensal. Quando o empreendimento estiver pronto, o comprador terá de usar recursos próprios, financiamento bancário ou consórcio para, de fato, receber as chaves. Muitas vezes, o reajuste do saldo devedor no período, feito em geral pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), pode tornar o valor da parcela impraticável ou o consumidor não consegue tomar crédito. A saída acaba sendo devolver o imóvel. Nestes casos, o contrato estipula um valor de multa pela rescisão os valores costumam variar entre 10% e 20% do total pago. Na avaliação de advogados, o comprador pode ser reembolsado em 100% se a entrega do imóvel atrasar, se houver erro de construção ou se a unidade for diferente do anunciado quando o negócio foi fechado.

Parcela Price ou SAC:
O Sistema de Amortização Constante (SAC) possui parcelas decrescentes. Isso ocorre porque o abatimento de juros é maior no início do parcelamento. Já o sistema Price possui prestações fixas e mais baratas, mas com a contrapartida de prolongar o tempo de financiamento e aumentar os custos.

FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço):
Todos os recursos depositados no FGTS são usados pelos bancos para emprestar para os compradores. Além disso, cada pessoa pode utilizar o seu próprio dinheiro do Fundo para pagar parcelas ou dar entrada em um imóvel. Veja as condições (mais em fgts.gov.br):

• Possuir, no mínimo, 3 anos de contribuição ao FGTS, na mesma ou em diferentes empresas;
• Não possuir financiamento ativo localizado em qualquer parte do território nacional;
• Não ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção, localizado no mesmo município de compra ou municípios limítrofes, a não ser que seja igual ou inferior a 40% de propriedade do imóvel;
• O imóvel de compra não poderá ter sido transacionado FGTS para compra nos últimos 3

Demais possibilidades para o FGTS:

• Lance em consórcio, de acordo com as regras do grupo de consórcio
• De acordo com a ABMH, o comprador pode pleitear, judicialmente, o uso do FGTS para quitação de prestações em atrasos e até financiar material de construção

Taxa Referencial (TR):
utilizada para correção das parcelas de pagamento de um financiamento bancário. Também usado para correção da poupança.

DFI:(Danos Físicos do Imóvel):
Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro

MIP (Morte e Invalidez Permanente):
Seguro que garante a cobertura do saldo devedor, no caso de morte ou invalidez de algum dos participantes