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Como comprar um imóvel

Conheça os cuidados, custos e dicas para fazer um bom negócio

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Como comprar?

Prepare-se: a compra de um imóvel é, provavelmente, a maior dívida que você terá de assumir em sua vida. Em tempos de juros altos e desemprego à solta, ficou mais difícil bater o martelo. A boa notícia é que a paradeira do mercado está favorecendo a negociação e os descontos. Veja a seguir os cuidados na hora de escolher um imóvel e feliz casa própria!

Formas de compra

Faça uma poupança durante alguns anos para comprar o imóvel. Uma boa dica é comparar o valor da prestação de um financiamento e o aluguel. Se a balança pender para a locação, a diferença pode ser poupada para investimento.

Construtora e comprador firmam um contrato de compra e venda. Uma parte do valor do imóvel é dividida em parcelas até a entrega das chaves e o restante pode ser financiado ou pago à vista posteriormente. O comprador pode desistir do negócio e receber uma parte ou tudo que já pagou. Veja mais em distrato.

Vale para imóveis de até R$ 650 mil ou com preço de até R$ 750 mil (somente para os Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, além do Distrito Federal). Nesta categoria, os recursos usados pelos bancos para emprestar podem vir da caderneta de poupança (SBPE) ou do FGTS (fundo de garantia por tempo de serviço).

Usa recursos do sistema financeiro como um todo e, por isso, as taxas de juros são maiores. O valor dos imóveis também é outro: mais de R$ 650 mil ou superior a R$ 750 mil, também para São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Distrito Federal.

Além escolher o banco e o valor que cabe no orçamento, o comprador pode usar o FGTS para dar a entrada no imóvel ou abater o total de pagamento. Saiba mais sobre o FGTS.

No consórcio, compradores se unem para formar uma poupança comum para a aquisição do bem - no caso, um imóvel. Cada participante faz um pagamento mensal com o objetivo de ter acesso a esse dinheiro. Há três maneiras de obter o valor integral da carta de crédito contratada: quando todas as parcelas forem pagas, por sorteio ou lance. O custo do consórcio é menor, mas fica menos atrativo se a contemplação demorar.

Programa de habitação popular do governo federal, que financia casas no valor de até R$ 190 mil. Amplamente incentivado pelo governo Dilma Rousseff, o Minha Casa pisou no freio diante da frágil situação das contas públicas.

Entenda sua parcela

A prestação de um imóvel é composta por:


Parcela de amortização da dívida
Parcela de amortização dos juros
Atualização monetária sobre o saldo devedor
Seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DIF)
Taxa administrativa

Importante: Os bancos permitem que o comprador comprometa de 25% a 30% da renda com o financiamento. Outras dívidas já existentes são abatidas desse porcentual.

Demais gastos

Despesas para compra do imóvel: Além do valor de entrada, o consumidor precisa reservar até 5% do valor do imóvel para despesas com impostos e registro
ITBI: 3% do valor do imóvel, para imóveis da cidade de São Paulo, com 10 dias de prazo para pagamento após a emissão do contrato
Registro: Em torno de 1,5% do valor do imóvel. Para imóveis da cidade de São Paulo até R$ 750.000,00 e a 1ª aquisição do comprador há um abatimento de 50% das custas cartorárias. Em média, o registro acontece em 15 dias úteis
Despesas Bancárias: Até R$ 4 mil, de acordo com a instituição

Taxas e condições

Caixa
Nova Tabela de taxas SBPE
Modalidades Imóvel Residencial Imóvel Comercial e Misto
SFH SFI SFI
Taxa de Juros Efetiva Taxa de Juros Efetiva Taxa de Juros Efetiva
Taxa balcão 11,22% 12,5% 15%
Relacionamento 11% 12% 14,5%
Relacionamento + Salário 10,5% 11,5% 14,%
Servidor (Relacionamento) 10,5% 11,5% -
Servidor (Relacionamento + Salário) 10% 11% -
Santander
    Porcentual de financiamento Abaixo de 50% De 50% a 70%
Imóvel até R$ 750 mil Taxa de juros Sem conta salário 11,1% ao ano mais TR 11,3% ao ano mais TR
Conta salário 10,6% ao ano mais TR 11% ao ano mais TR
Imóvel acima de R$ 750 mil Taxa de juros Sem conta salário 11,6% ao ano mais TR 12,3% ao ano mais TR
Conta salário 11,1% ao ano mais TR 12% ao ano mais TR
Banco do Brasil
Linha de Crédito Prazo Máximo Valor do Imóvel % Financiamento Sistema Juros Tarifas
Aquisição SFH 420 meses   Até 90% SAC e PRICE SAC – 11,29% a.a. + TR ADM Avaliação
Pró Cotista 360 meses Residencial até R$ 400 mil 9,00% a.a. + TR R$25,00 Jurídica – R$ 1.400,00
Física – R$ 1.100,00
Aquisição PF FGTS 360 meses Residencial até R$ 190 mil Até R$ 2.455,00 – 5,116% a.a. + TR

De R$ 2.455,01 a R$ 3.275,00 – 6,168% a.a. + TR

De R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00 – 7,4% a.a. + TR

De R$ 5.000,01 a R$ 5.400,00 – 8,472% a.a. + TR
- 1% do valor financiado
Minha Casa Minha Vida 360 meses Residencial até R$ 190 mil - 1,5% do valor financiado limitado a R$ 2.500,00.
R$25,00 1,5% do valor financiado limitado a R$ 2.500,00.
-
R$25,00
Bradesco
Imóveis pelo SFH (R$ 650 mil ou R$ 750 mil) Imóveis pelo SFI (mais de R$ 650 mil ou R$ 750 mil)
a partir de 11% ao ano a partir de 12,5% ao ano
Itaú

Não divulga

Documentos

O vendedor deve fornecer alguns documentos para garantir uma compra segura. Lembre-se sempre de consultar um especialista ou advogado. Cada compra tem as suas características e outros documentos podem ser necessários.


Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal;
Certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho;
Certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;
Certidão de matrícula e de ônus e ações do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado;
Certidão negativa de débitos junto ao Município (principalmente IPTU), obtida junto à Secretaria Municipal de Tributação;
Declaração de inexistência de débitos condominiais expedida pelo síndico do prédio;
Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.
Para quem vai financiar, também é essencial o “Habite-se”, que comprova a regularidade da construção

Alugar ou comprar?

Veja qual é mais vantajoso

Comparar só o valor da parcela de um financiamento com o custo mensal do aluguel não é a melhor maneira de decidir entre sair ou não da locação.


Pesquisar preços

Veja quanto está o valor do metro quadrado para venda e aluguel pelos bairros na cidade de São Paulo.


preço do m²
Variação*

*Variação em relação ao mesmo período do ao ano anterior
Fonte: Índice FipeZap

Entenda

Distrato:
É a devolução do imóvel comprado na planta. Ao adquirir uma unidade nessa modalidade, o consumidor precisa dar um valor de entrada e negociar um pagamento mensal. Quando o empreendimento estiver pronto, o comprador terá de usar recursos próprios, financiamento bancário ou consórcio para, de fato, receber as chaves. Muitas vezes, o reajuste do saldo devedor no período, feito em geral pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), pode tornar o valor da parcela impraticável ou o consumidor não consegue tomar crédito. A saída acaba sendo devolver o imóvel. Nestes casos, o contrato estipula um valor de multa pela rescisão os valores costumam variar entre 10% e 20% do total pago. Na avaliação de advogados, o comprador pode ser reembolsado em 100% se a entrega do imóvel atrasar, se houver erro de construção ou se a unidade for diferente do anunciado quando o negócio foi fechado.
Parcela Price ou SAC:
O Sistema de Amortização Constante (SAC) possui parcelas decrescentes. Isso ocorre porque o abatimento de juros é maior no início do parcelamento. Já o sistema Price possui prestações fixas e mais baratas, mas com a contrapartida de prolongar o tempo de financiamento e aumentar os custos.
FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço):
Todos os recursos depositados no FGTS são usados pelos bancos para emprestar para os compradores. Além disso, cada pessoa pode utilizar o seu próprio dinheiro do Fundo para pagar parcelas ou dar entrada em um imóvel. Veja as condições (mais em fgts.gov.br):

  • Possuir, no mínimo, 3 anos de contribuição ao FGTS, na mesma ou em diferentes empresas;
  • Não possuir financiamento ativo localizado em qualquer parte do território nacional;
  • Não ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção, localizado no mesmo município de compra ou municípios limítrofes, a não ser que seja igual ou inferior a 40% de propriedade do imóvel;
  • O imóvel de compra não poderá ter sido transacionado FGTS para compra nos últimos 3

Demais possibilidades para o FGTS:

  • Lance em consórcio, de acordo com as regras do grupo de consórcio
  • De acordo com a ABMH, o comprador pode pleitear, judicialmente, o uso do FGTS para quitação de prestações em atrasos e até financiar material de construção
Taxa Referencial (TR):
utilizada para correção das parcelas de pagamento de um financiamento bancário. Também usado para correção da poupança.
DFI:(Danos Físicos do Imóvel):
Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro
MIP (Morte e Invalidez Permanente):
Seguro que garante a cobertura do saldo devedor, no caso de morte ou invalidez de algum dos participantes

Fontes: Secovi-SP, Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Índice FipeZap, consultoria imobiliária Cfin e bancos

Conteúdo Hugo Passarelli
Direção de arte Fabio Sales
Editora de infografia Regina Elisabeth Silva
Videográfico Marcos Muller
Webdesign Carlos Marin, Carol Rozendo, Renan Kikuche, Tiago Henrique, Vinicius Sueiro